很多人都有疑問預售屋蓋了2~3年終於蓋好了，最近開始進入驗屋的環節中，是否要請專業的驗屋公司來檢驗
我就以一些現場建設公司的
其實站在不同角度，回答的內容就不同，
連我曾經都覺得不需要找驗屋公司
我兩年下來驗了七百多戶，其實這途中我曾經陷入極度迷失中，在旺季的時候我曾經兩次連續40天都沒休息，而且每天驗三間屋子
有一天我忽然驗著驗著就發現一件事情，其實驗屋好像沒有很大必要找驗屋公司，白花花了那一萬塊左右的錢
每天幫屋主檢驗房子不外乎就是看牆面有沒有空心、無限循環的貼油漆、踩木地板有沒有下陷、檢查窗戶與門開關順不順、門窗有沒有擦撞傷、窗戶和廁所有沒有滲漏水、水槽有沒有漏水….等
其實大部分房子都沒啥問題，不外乎就是需要清潔和美容(擦傷、撞傷、破皮、破損、破裂、染色…等)
每次驗完與屋主和主任何對寫缺失單的時候，我都還沒講,主任就都知道我要說什麼缺失了，
主任：全室油漆家、門窗清潔美容、浴室和陽台地壁磚填縫清潔，然後還有什麼比較特別的嗎??
我看了一看，好像真的沒什麼特別的缺失了….
我常跟我朋友開玩笑說，我在街上隨便拉一個路人來甚至是國中生，教個2~3場他就能學會了，壓根毫無技術可言的東西
朋友姐姐說:驗屋簡單是因為我經驗多才覺得簡單
在那之後我帶著這個想法迷迷茫茫的繼續驗了好幾個月，
直到去年我一位好朋友的姊姊新買的房子，並剛找別家驗屋公司驗完屋，
我跟他們講了我的想法，我說其實驗屋沒什麼技術可言，水管接好>水龍頭打開>開始灑水>接著儀器打開開關，有沒有問題一看就能看出
其他不外乎就是油漆，或是擦傷撞傷需要美容的，一根棒子敲敲打打看哪裡有空心
其實只要是國中生的年紀來，我都能教會，就是這麼簡單純用肉眼檢測的工作，一場下來要收到一萬塊左右?
但我朋友的姐姐說，這是因為我驗了太多太多場了，我完全熟悉並了解，但以第一次買房的屋主來說，壓根完全不懂不會這些，進去只會看油漆而已
驗屋的工作項目非常簡單，但卻需要儀器以及經驗來找尋缺失
而對第一次買房的屋主來說，他們最欠缺的就是儀器以及經驗
一個完全沒驗屋經驗的屋主，和一位驗好幾百場的驗屋師，就算驗屋是一件在簡單的工作，屋主也不可能在第一場的時候就知道該怎麼檢驗
最重要的是不知道該驗什麼項目，就算知道檢驗項目有那些，他們也不知道檢驗出來後評判的標準在哪裡，或什麼是缺失 什麼不是缺失，這其實就是經驗
對屋主來說，與其去學這些經驗，倒不如花一萬塊左右給專業驗屋公司來檢驗，省時省事又省力
直接甩手掌櫃，付錢能完事的事情幹嘛自己去上網爬文怎麼驗房?
屋主又沒有要開驗屋公司,學怎麼檢驗幹嘛?
一間房一千萬起跳都在買了，有差在那一萬塊嗎?一萬塊除了省時省事又省力還能以後住的安心
聽完以上這些話後，其實我幾乎快被說服了
主任說:驗什麼?直接報修就好!
但之後遇到現場營造的人員後，我又開始產生疑問了
今年我在台中驗一棟建案的團驗時，在裡面時常遇到某特定幾位的工地主任以及他們所長，跟他們聊好幾次後發現
其實以營造公司底下這些工地主任、工地所長、甚至工人來說，他們有些人對我們驗屋公司是有點敵意或是看不起的
因為對他們來講,屋主根本不需要特別找專業的驗屋公司來驗屋
房子是人蓋的，根本不可能百分百完美都無缺失，只要屋主入住之後，一年保固內有任何問題都能寫報修單
很多問題都是屋主實際入住後、使用過房子後、親身經歷了才知道那些你不滿意，哪裡有問題、那些對你生活時造成影響，這時候在來寫報修單申請維修就好了
例如:
下雨過後發現窗戶滲漏水……直接報修
房子裝潢好後，重型家具進入擺好了，人開始入住生活走動了，卻發現某塊木地板拼接處下陷……直接報修
入住後發現洗衣機用著用著，怎麼水流不下去淹的滿地都是水，或是廚房水槽會漏水、淋浴門會滲水…..直接報修
報修! 報修! 通通都報修!!
所以有啥是不能修的?在入住一年內遇到問題都能報修
那這樣的話，為什麼當時初驗的時候要花錢請驗屋公司來檢驗?把錢省下來不香嗎?
對於營造公司的人來說，初驗時大門打開，從外往內看進去，乾乾淨淨，該有的都有，地磚有鋪、木地板有鋪、有廚具、有浴室、電燈都有亮、地面都有裝排水孔、牆面有刷油漆、有埋冷氣排水管、有網路、共同天線、電話、有水有電
從一片荒野空地幫你蓋到這樣一間應有盡有的房子，只要家具搬一般就能入住了，所以是在找人來驗屋做什麼?是在刁難什麼?
聽完之後我又開始覺得，對阿，驗屋又沒啥技術性，手拿著一堆儀器再加上以為自己驗很多場就很有經驗，然後來檢討這些拿著專業證照的人所蓋出來的房子?
這不太合適吧?聽著聽著我也覺得很有道理
但這時候我還是保持著中立角度，深深覺得這還不是我心中的答案
水槽漏水要修幾次?
直到我經歷過兩次事件之後，我才徹底從迷失之中走出來，找到我心目中的那個答案
有一次和同事去外縣市驗兩間三房，那間建案小小一棟，幾十戶而已，早上我們一到現場，主任就跑來跟我說他們的流程是我們一邊檢驗，如果遇到缺失直接跟他講，他現場有工班，直接現場修
什麼油漆、水電、清潔、水泥的通通都有，幾乎發現什麼缺失就可以馬上修繕處理，除非滲漏水這種比較嚴重的缺失
我直接回說這樣會很混亂，我一場驗完後你再請工班進去修不就好了嗎?
但主任說他們老闆盯的很嚴格，早上驗完的房子，下午就會來巡看有沒有修好了，如果下午都還沒修好，會被老闆狗幹
所以可以看的出來這棟建案的老闆是有用心再盯他底下的人
好吧，既然如此我們也只能照主任意思去走，只要途中我驗到缺失就請主任派工人上來修，
事件就發生再浴室洗手台下方的p管，我驗到主浴室洗手台下方p管漏水，隨即就請主任把水電叫上來修，
水電來沒多久就說修好了，請我再驗看看有沒有漏水，
我水一開下去沒多久，又馬上漏水，我無奈的又跑去跟主任說沒修好一樣漏水
水電師傅又跑來修一次，前前後後光這一個水槽下方p管有沒有漏水我驗了五次，水電師傅搞了4次才把漏水這一項給修好
當時我就很好奇，碼的，p管這東西我常常去五金材料行買來換我家廚房水槽和浴室水槽，我自己來搞也不可能搞成這樣啊
而且你自認為修好後，不是應該自己放水檢測看看是不是會漏，你自己裝的不會自己測試嗎
怎麼拿個工具把p管鎖一鎖就跑來跟我說修好了，然後一直要我去測試
你是水電還是我是水電?
我心裡就有個疑問，你拿個水電證照，結果一個小小p管你修不好?還要我去幫你測試?這路上隨便找個人來測都能測的出來，為什麼要一直叫我去測試?
浴室共用牆面滲水一修再修
今年初的時候我前公司在彰化接到一個團驗，
我們對浴室檢驗的時候，會針對防水層進行灑水檢測，尤其是濕區的部分，因為濕區淋浴間是每次洗澡都會用到水，不管是地面或是牆面都會用到大量的水
而其中有一戶就是浴室濕區牆面與地面的防水層沒做好，導致水會從浴室滲到臥室的牆面，甚至流到浴室門口
很幸運的一件事情是，其實彰化這個建案當初再賣的時候有做優惠，很多戶都是有送裝潢和冷氣，書桌、床板、床頭櫃、書櫃、衣櫃、冷氣都裝到好，但只有少數幾戶是沒有這優惠的
而這浴室防水層有滲水這一戶剛好就是買到沒裝修的，所以他牆面滲水我們用儀器一看就發現了，如果他這一間有裝潢，那沒用特殊手段或是很有經驗的驗屋師是完全看不出來有滲水的
接著重點來了，這一戶初驗不是我驗的，但建設公司修繕好後，複驗是我去做檢驗，但是複驗的結果還是滲水
那時候我就跟屋主以及現場主任討論這件事情，然後很鄭重的跟主任說:今天我來複驗，這間房子內所有的缺失都不算個事，但屋主現在最介意的就是浴室漏水這件事情，初驗驗出滲水,複驗竟然沒修好
主任也是很有誠意的說，這一塊真的是大問題，上次有修過了，但這次又滲水，上次灌發泡劑這招可能行不通，可能真的防水沒做好，他會跟老闆建議整個打掉重弄，那就是大工程大開銷了
然後過一段時間後，這一戶第三次驗屋，是我前公司另一位同事去的，最主要還是檢測浴室防水層滲水這一塊，檢測結果還是滲水，
天啊!屋主找我們複驗一次就要三千塊，複驗了兩次都花六千塊，建設公司都還沒修好
直到第三次複驗，才真正把浴室共用牆面滲水這個缺失給處理好
所以這位屋主總共花了四次錢，初驗+二驗+三驗+四驗
前後加起來他都快能自己買一套陽春完整版的工具自己驗了
其實這間屋主四次驗屋，只有二驗的時候是我去幫她檢驗的
其餘三次都不是我去的
但是這裡有一個小插曲，某天我一樣來到這個建案幫別屋主進行初驗的動作，然後主任跑來問我說等等能不能借儀器給他，他要錄影給屋主看
我說錄什麼影?
主任說有一戶屋主上次初驗的時候發現浴室牆面有滲水的狀況，所以等等他請工人進去對牆面灑水，灑完水後再跟我借工具去檢測，然後整個灑水過程和儀器檢測過程他要用手機錄影，然後傳給屋主看說，確定有修好沒問題，就要交屋了
我一開始以為初驗應該是別家驗屋公司驗的，不然沒道理浴室滲水這麼大的問題不找原驗屋公司來進行複驗的動作，而是修好後主任跑來跟我借儀器看一看沒問題就完事了
我就想說可能是為了省錢，以為建設有修過應該就沒啥問題，再加上主任他要跟我借儀器去看，如果看完沒問題的話，就可以省下複驗的錢
隨即我就拿著儀器去樓上那戶，現場其實我就看到浴室的確正在灑水，現場師傅也說灑一段時間了
我不疑有他，我就拿起熱顯儀對牆面進行檢測，然後師傅在一旁錄影
現場我用兩台儀器檢測都沒問題，搞完之後我就下樓去忙我要做的事情
結果後天我又接到這個建案的複驗，一來才發現，這戶不是前天我幫主任用儀器看有沒有滲水那間嗎?原來當時初驗是我們前公司
既然前天我用儀器去檢測沒滲漏，那今天應該不用再幫她檢驗一次吧?我腦袋忽然有這想法
但我又忽然想說，不行不行，前天灑水是他們工人灑的，是跟我說灑一段時間了，但到底灑多久我也沒親眼看到，而且有沒有灑對地方也不清楚，所以我還是自己灑過一次比較放心
結果灑完水後，用儀器去檢測，發現滲水
我當場就充滿問好，奇了怪了，前天我用儀器看沒問題的阿，怎麼現在卻滲水了?所以是前天工人壓根灑沒多久?還是沒灑對?還是灑完後沒靜置一段時間，就要我去用儀器檢測的關係?
經過這兩件事情後，我瞬間找到我的答案了
你們蓋房子是許多專業證照的師傅來蓋沒錯，而驗屋這一行業是沒有證照可考也沒錯，看似驗屋這一行很弱勢
但是對於驗屋這一塊你們壓根都不懂，雖然驗屋沒技術性又很簡單
你們拿證照來蓋的房子理所當然不應該要沒問題嗎?不要求百分百都沒問題，但是給你好幾次機會你們都沒法修好，那麼驗屋這行業藉此而生
就是要來驗你們沒注意到地方，驗你們沒做好的地方
你們從一片荒野空地蓋到應有盡有的確很不簡單，乾乾淨淨整整齊齊，該有的都有，但那都是表面
我們驗屋公司就是要幫屋主檢驗出淺藏在表面之下的缺失
水槽下方p管漏水，這麼簡單的事情你們不會自己驗嗎?我驗出來了給妳那麼多次機會都修不好?
浴室防水層很專業很複雜很重要很多手續，我驗屋的人一來就是蓮蓬頭打開灑水，就要來評判你們整套防水層流程標準，你們覺得很不公平很不合理
但事實上，馬的!就是滲漏水了，別跟我講防水層多複雜多專業多搞剛，現再屋主洗完澡就是會滲漏水，你說這要怎麼辦?
好，給你一次機會修，沒修好，前後讓你修了3次才修好
真別怪有驗屋公司這行業誕生，不是你們蓋房子的不專業，而是房子是人做的，2~3年蓋一棟出來，每天每一位師傅、工人的心情都不一樣，品質都不一樣，誰能保證都沒重大缺失
入住之後有問題再報修?看似沒問題，但是問題可大了!
就以浴室防水沒做好這件事來講，如果當初彰化這間屋主沒找驗屋公司，交屋後裝潢完後，入住一段時間發現臥室衣櫃發霉爛掉，找人來報修，但衣櫃的損失誰來賠?屋主自己吞喔?
為什麼要找驗屋公司來幫屋主檢驗房子?
一樣浴室防水沒做好滲漏水這件事來講，工人在現場灑水後要我去幫他檢測，為什麼當下我看不出有滲漏水，隔幾天我去複驗的時候，我親自去灑水就發現滲漏水?
這就是經驗!你以為灑水就隨便灑一灑就完事了嗎?
灑水要灑多久?灑的位置在哪裡，灑完水後要等待多久才能用肉眼觀看、用手觸摸、用2~3種儀器檢測
這些都是我當初再前公司，沒人教我的情況下自己摸爬滾打自己摸索出來的
前公司只跟我說，蓮蓬頭開下去，灑10分鐘後拿儀器檢測，就這樣沒了，其實這跟當初那位工人一樣流程
但我自己去提高流程 提高品質，才搞初
驗屋公司是代替屋主來檢驗
很多營造的人都誤解驗屋公司就是來找碴的，他們始終沒認清一件事情，驗屋公司是屋主請來幫他們驗屋的，我們稱之為代驗公司，就是代替屋主來驗屋的意思，
我們的眼睛是屋主的眼睛，我們的手是屋主的手，今天驗屋公司的人來驗屋，就是屋主花錢請來的，法律規定房子蓋好後要進入驗屋的環結，那麼屋主找有經驗有儀器的人來驗，有什麼問題呢?
超出容許誤差值才修繕
事實上很多主任是因為被很多沒經驗的驗屋公司團隊給整害怕了
其實就像剛上面提到的，房子是人工蓋的，所以不可能方方面面都能做到百分百完美，這是不可能的，除非建設公司他們自己會初驗、二驗，然後修過好幾次後，才開放屋主來自驗，這種建設公司就是很顧及自己的招牌，他們蓋出來的品質就是屋主來初驗就找不出任何毛病
總之人工蓋的就會有所謂的容許誤差值，雖然驗屋公司是屋主請來的，但我們不會完全偏袒屋主這邊，然後一直找建設公司的麻煩，但更不會倒戈偏袒建設公司
驗屋公司最好的做法就是站在中間角度，記住一點，今天驗屋公司只是來幫屋主代驗，當驗屋公司把超出容許誤差值的缺失列出來後，那接下來就是主任要去和屋主去協調溝通要怎麼修繕
不關我們代驗公司的事情，當然如果遇到很沒經驗的屋主或是主任想用話術呼嚨過去的，我們就會站出來替屋主發聲
那麼很多現場工地主任就是被很多沒有把容許誤差值考量進去的驗屋公司給整害怕了
舉個例子，其實工地主任最害怕修繕的就是空心，除了空心 沒其他的了
因為你說滲漏水這東西一翻兩瞪眼，有漏水就是有漏水，地磚破裂就是破裂、窗戶沒打矽利康就是沒打，這些都完全沒任何能呼嚨過去的機會
那為什麼說主任最害怕空心?
因為很多驗屋公司沒把空心的容許誤差值考量進去，很多人只要敲到一個小空心，比一個拳頭還小的空心也列缺失，前後陽台的外牆磚，一塊磚有空心甚至半塊磚有空心也列缺失
這種時候對於主任就非常困擾，工地主任是一個要一直站在中間協調雙方或是多方溝通的一個腳色，
他請廠商來修繕空心，但廠商現場勘查後跟主任說:這空心太小了無法修繕，如果硬要修可能會越些越嚴重，可能這邊修好了，變成旁邊出現空心，越修越越多空心
這時候主任又來跟屋主說:廠商說修不了
屋主:你他媽的就是要給我修好，驗屋公司說要修了，那就是要修，我管你怎麼修!
主任這時候就只能幹在心裏OS:妳妹的!當初那什麼鳥驗屋公司抓這個鳥缺失，半塊磚空心也要修，會不會驗屋?真的懂蓋房子嗎?
其實空心這一塊，我下次再單獨拿來講，真的一堆故事可以講啦
但是現在的確是很多建案的主任都有改觀了,也許他們都一直遇到有容許誤差值的驗屋公司,但有的卻一直遇到毫無容許誤差值的驗屋公司
我兩年來遇過很多很好的主任,也遇到對我們很有敵意的主任
這故事很精彩,下次有機會講
專業的師傅也會找驗屋公司
我在前公司的時候遇到一個例子，某一天我在驗一棟透天的時候，現場一位負責機電的主任跑來問我，說他台中梧棲有買一間房，過幾天就要輪到他們家要驗屋了，問我有沒有驗過他買的那棟樓，他想找我們來幫她檢驗房子
所以一位現場的機電的主任買了一間房，還願意花錢請專業公司來驗房子，這是為什麼?
是我們驗的比較好嗎?還是我們比較有名?
其實機電主任說:不管找誰來驗都行,你們有儀器有經驗,絕對是比我這個零經驗的強,雖然我機電專業,但其他我都不會啊
其實我也遇過很多屋主是做水電、鋪木地板、泥作師傅、現場屋主老爸退休前就是蓋房子的、女屋主老爸是做營造的、
遇到這種有專業的屋主,老實講我到現在遇到都很挫
但在驗屋過程中我總是一直自己告訴自己,術業有專攻,他會配電配水管但不定一定知道怎麼驗出有沒有滲漏水,我們驗屋也不是只有驗水電,還有哩哩摳摳的,今天他們就是不會驗才找我們來驗,如果他們這麼專業自己驗不就好了?
陷入迷失的最主要原因竟然是
其實追根究柢,為什麼當初我會陷入迷失?為什麼我會覺得花一萬塊驗屋純屬白白浪費錢?
最大原因就是我那段時間都沒驗到重大缺失!!!
我覺得怎麼屋況都這麼好,都沒驗出個問題出來,感覺對屋主交代不過去啊,這一萬塊是不是打水飄了,屋主會不會覺得我驗的很草率,怎麼可能都沒啥重大問題?
事實上!其實很高機率驗屋的時候都不會驗到太大的重大問題,什麼窗戶滲漏水、冷排漏水、冷排灌水下面插座流水、天花板滲水、浴室滲水、梁柱歪斜、窗戶歪斜、什麼小一堆的
這些現在在我眼裡都是機率問題,而且機率不大,但是就算你的房子在出驗過程中遇到重大一點的問題,其實都可以修繕的
只要記住一點,房子是建設公司蓋起來的,他們就有辦法幫你修繕,但前提是在超過容許誤差值的修繕,否則會越修越慘,你就只能越晚交屋